Sollte man beim Immobilienkauf die Inventarkosten ausweisen?
Wenn die Inventarkosten aus dem Kaufpreis rausgerechnet werden entsteht auf der einen Seite der Vorteil der geringeren Grunderwerbssteuer, auf der anderen Seite die Gefahr der höheren Zinsen.
Hier ein Beispiel einer Finanzierung bei einer Volltilgung1:
Ohne Inventarkosten:
- Kaufpreis: 350.000 €
- Kaufnebenkosten: 42.000 € (12 %)2
- Eigenkapital: 150.000 €
- Finanzierungsbedarf: 242.000 €
Hieraus ergibt sich ein Beleihungsauslauf3 in Höhe von 69,14 %.
Dies ergibt eine monatliche Rate von 1.210 € bei einem Zinssatz von 1,00 % und einer Tilgung von 5 %. Der Kredit wäre dann nach 18,25 Jahren abbezahlt.
Am Laufzeitende hätte man 22.841,24 € an Zinsen gezahlt.
Mit Inventarkosten:
- Kaufpreis: 300.000 €
- Inventarkosten: 50.000 €
- Kaufnebenkosten: 36.000 € (12 %)2
- Eigenkapital: 150.000 €
- Finanzierungsbedarf: 236.000 €
Hieraus ergibt sich ein Beleihungsauslauf3 in Höhe von 78,67 %.
Dies ergibt eine monatliche Rate von 1.229 € bei einem Zinssatz von 1,25 % und einer Tilgung von 5 %. Der Kredit wäre dann nach 17,92 Jahren abbezahlt.
Am Laufzeitende hätte man 27.467,13 € an Zinsen gezahlt.
Der Käufer hat am Anfang 3.250 € Grunderwerbsteuer gespart, zahlt aber über die Laufzeit gesehen 4.625,89 € mehr Zinsen und hat somit einen Nachteil von 1.375,89 €.
Grundsätzlich kann man sagen, dass sich das herausrechnen von Inventarkosten nur bei Kunden mit viel Eigenkapital lohnt bzw. wenn der Beleihungsauslauf max. 60% beträgt. Oder bei geplantem kurzfristigen Wiederverkaufs innerhalb der Spekulationsfrist, da die Spekulationssteuer nur auf die Differenz zwischen dem Kauf- und Wiederverkaufspreis erhoben wird.
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1Bei der Volltilgung wird im Finanzierungszeitraum der gesamte Kredit (Darlehen, Hypothek) zurückgezahlt. Bei den meisten Immobilienkrediten werden aber nur Laufzeiten von 10 – 15 Jahren angesetzt. Danach erfolgt dann eine Anschlussfinanzierung mit dann entsprechend höheren oder niedrigeren Zinsen zu diesem Zeitpunkt.
2Kaufnebenkosten hier pauschal mit 12 % berechnet. Beinhaltet u.a. Grunderwerbssteuer (in NRW zum Redaktionszeitpunkt 6,50 %), Notar, Grundbucheintrag, Maklercourtage, Gutachten, etc..
3Der Beleihungslauf berechnet sich indem man den Finanzierungsbedarf durch den Kaufpreis teilt. Hier: (Finanzierungsbedarf 242.000 € / Kaufpreis 350.000 €) * 100 = 69,14 %. Die besten Zinsen erhält man bei Beleihungsgrenzen unter 60 %, die zweitbesten dann zwischen 60 – 80 %, über 80 % wird es dann teuer und nicht immer wird alles über diese Grenze finanziert.
Meist wird von dem Kaufpreis aber noch ein Sicherheitsabschlag genommen (Beleihungsgrenze) von 10 – 20 % was dann den Beleihungslauf erhöht und damit den Zinssatz und/oder die Laufzeit verlängert. Damit können sich Beleihungsläufe von über 100 % ergeben. Die besten Zinsen erhält man bei Beleihungsgrenzen unter 60 %, die zweitbesten dann zwischen 60 – 80 %, über 80 % wird es dann teuer und nicht immer wird alles über diese Grenze finanziert. In diesem Beispiel wurde der Sicherheitsabschlag der Einfachheit halber nicht berücksichtigt.
46,5 % Grunderwerbsteuer auf 50.000 € Inventarkosten = 3.250 €.
53.250 € Grunderwerbsteuer – 4.625,89 Mehraufwand Zinsen6 = -1.375,89 €.
622.841,24 € Zinsen ohne Inventarkosten – 27.467,13 € Zinsen mit Inventarkosten = -4.625,89 €.
Redaktionsstand: 12.04.2021
Rechtliches:
Dieser Artikel ist nur ein Hinweis und wurde zum Redaktionsdatum mit bestem Wissen und Gewissen erstellt. Näheres und die evtl. aktuelle Lage/Gesetze sollten auf jeden Fall mit einem Steuerberatungsbüro besprochen werden.